關於租屋開店，因（高雄）氣爆而影響生意者，得否請求調降租金…
我對本議題沒甚麼把握，所以一直沒有發，不過這兩天覺得好像還是應該拋磚引玉一下。
在講法條之前，要先提醒的是：
如果雙方都覺得OK，那就OK了。只有在雙方意見不同時，才需要考量以下事情。
但也因為以下是以「雙方意見不同」為前提，如果要達成目的，就會是需要進入調解程序或上法院的事情，也就有幾個要慎重考慮的事情：
（一）跟對方對簿公堂，以後就不太可能再和平共處，而對方也不太可能續約。
（二）自己與家人的時間、精神與情緒的壓力。
（三）要先繳調解費用與裁判費。
（四）敗訴的可能。
狀況大致分為兩種情況：房屋有無受損。
若有受損，那麼除非當初有特別約定，不然修繕費用應該由房東負責。若房東不處理，那麼房客可以選擇：
一、終止契約。
二、自行修繕，然後要求房東償還其費用，或於租金中扣除之。
（民法第429條第1項、第430條）
如果已受損到修復之後也「就其存餘部分不能達租賃之目的」，或者根本就「危及承租人或其同居人之安全或健康時」，那麼也可以終止契約。
所謂「終止契約」，就是租賃關係結束，只需要付跟房東表達終止契約的時間點的部分。
有爭議的情況在於，房屋沒有受損（或是已修復完成），但是客人就不來了。
對於造成此悲劇的禍首，當然是可以求償，但目前看來就算求償成功也會是五年後或更久的事了。
這邊能主張的是民法第442條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」
麻煩的就是那個但書，而且我還查到一個讓人好氣又好笑的判例：「租約既載明出租之房屋至反攻大陸時為止，雖係以不確定之期間為終止契約之時期，亦不失為定有期限之租賃關係，自不在適用民法第四百四十二條之規定聲請增減其租金之列。」
（47台上1635。關於「條件與期限」，問題不在於「日期不固定」，而在於「是否會到來」。例如王澤鑑就認為「成年時期，雖屬確定，但未達成年前死亡，亦屬可能」而把「成年」歸類在「條件」。）
要靠這一條主張降房租，最好是能論證租約沒有定期限。除了當事人合意之外，另外要注意兩個規定：
「不動產之租賃契約，其期限逾一年…未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」（第422條）
「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」（第451條）
另可參考判例93台上2446。
最後是我個人見解，我猜恐怕不會因此勝訴：
如果很不幸(?)地，就是有定期限，那麼我覺得可以試試看第227之2第1項：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
直覺上，§422是§227-2的特別規定，但儘管「價值之昇降」確實是「情事變更」的子集合，「非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平」跟「價值之昇降」卻沒有彼此包含的關係。既然「定有期限之不動產租賃，其價值之昇降非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平」才是「定有期限之不動產租賃，價值昇降」（§442但書的構成要件）的子集合，那麼就此範圍內，應該要適用§227-2Ⅰ而非§422的但書。
另一個論理方向是：§422但書的設計理由是因為「當時所得預料」（雖然立法理由就此部分只寫了「此屬當然之事」），因此跟§227-2根本就沒有競合問題。氣爆並不是當時所得預料之事，因此只要「依其原有效果顯失公平」，還是可以適用§227-2。
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